■ 土地家屋調査士・行政書士のお仕事Q&A
土地家屋調査士は、土地や建物登記に関するスペシャリスト。
行政書士は、あなたの街の身近な法律家!様々な場面に必要な書類の作成・手続きをサポート致します!
- どんな時に、土地家屋調査士に頼めばいい?
- 不動産表示登記の専門家!土地・建物を調査測量、図面を作成し、所有者に代わって法務局に「表示登記」の申請手続きを致します。
こんな時、土地家屋調査士の出番です!!
土地のこと境界や面積を 知りたい時境界を調査・確認し、現地を測量して面積を調べます。(調査・測量)
宅地に変更した時登記簿の地目を宅地に変更します。(地目変更登記)
分筆したいとき相続・贈与または売買などのために、1筆の土地を2筆以上に分けます。(分筆登記)
建物のこと新築したとき建物を新築したときや、建売住宅を購入したとき。(建物表示登記)
増築したとき建物を増築したときや、車庫などの附属建物を新築したとき。(建物表示変更登記)
建て替えをしたとき古い建物を取り壊して、新しく建物を建築したとき。(建物滅失登記→建物表示登記)
■不動産登記<表示に関する登記>手続きの流れ
- どんな時に、行政書士に頼めばいい?
- 様々な場面の書類作成・提出手続きを致します!たとえばこんな時に...。
あなたの街の身近な法律家! 土地や相続に関することもおまかせ!遺言・相続をしたい
- ・遺言書の作成
- ・戸籍調査・財産調査
- ・遺産分割協議書の作成
成年後見を頼みたい- ・高齢者・障害者等の権利擁護、生活相談
- ・高齢者・障害者等に対する後見事務
家を建てたい- ・遺農地転用許可申請
- ・開発行為許可申請
- ・建築確認申請
- ・道路水路占用許可申請
- ・公有地の払下申請
書類作成・提出手続きを致します!許可をとりたい- ・建設業の許可申請(新規・更新)
- ・経営事項審査申請
- ・指名競争入札参加資格審査申請
- ・運送事業の許認可申請
- ・倉庫業の許可申請
- ・産業廃棄物の許可申請
- ・風俗営業の許可申請
- ・飲食業の許可申請
- ・古物商・旅行業の許可申請
法人・組合を作りたい- ・株式会社・有限会社の設立
- ・社団法人・財団法人の設立
- ・各種組合の設立
- ・地縁団体の設立
権利義務・事実証明- ・内容証明
- ・各種契約書
外国人に関するもの- ・入国手続
- ・在留資格変更
- ・在留期間の更新
- ・永住許可申請
- ・帰化申請
あなたの代理人!車を買いたい- ・車庫証明書の申請
- ・自動車登録の申請
- ・名義変更・廃車手続
交通事故にあった- ・交通事故保険金請求の手続
- ・示談書の作成
※行政書士は国家資格者です。 身分を証明するものとして行政書士証票を所持しています。
※私たちは、皆様の最も身近な相談窓口として、また地域社会に最も密着した法律実務家として さまざまな問題に対応しています。・・・お気軽にご相談ください。
富山県行政書士会 TEL : 076(431)1526 徳堂勲事務所 TEL : 076(475)1476
富山県行政書士会 TEL : 076(431)1526 富山県土地家屋調査士会 TEL : 076(432)2516 徳堂勲事務所 TEL : 076(475)1476
■ 新不動産登記法 Q&A
(不動産登記法が改正され、平成17年3月7日に施行しました。)
- 今回の不動産登記法改正の背景は何でしょうか? また、改正の概要について教えてください。
-
旧不動産登記法(以下、「旧法」という。)は、明治32年の制定後、多くの改正を経由してきました。
しかし、法文が片仮名文語体であることに加え、登記官が行う登記手続きと 申請人が行う申請手続きに関する規定 とが共存していたことから、全体の構成を見直し、さらに現代語化することが求められていました。
また、電子政府の実現という政府全体としての重要施策を不動産登記制度においても実現していく必要があったからです。
改正の概要は、
①電子情報処理組織を使用する方法による登記申請制度の導入と、これに伴う諸申請手続きの改正、整備です。
主な内容としては、
ことです。
2.登記済証の提出により登記名義人の申請であることを確認する制度を廃止し、
3.これに代替するものとして登記識別情報の通知 および 提供の制度を新設した
このため、登記識別情報の通知、あるいは提供等に伴う種々の事務手続きに関する規定が多く新設されています。
②法文の現代語化。
③登記簿、地図および建物所在図は、電磁的記録に記録することを前提とした制度とされたこと。 - 新制度が実施されたのはいつからでしょうか?
-
不動産登記法(以下、「新法」という。)は、附則第1条において、
として施行期日を政令に委ねていましたが、
不動産登記法の施行期日を定める政令(平成16年12月1日 公布政令第378号)により、不動産登記法の施行期日は、平成17年3月7日とされました。
※)なお、不動産登記令、不動産登記規則もそれぞれ附則により、新法の施行の日(平成17年3月7日)から施行されています。ただし、新法附則第6条第3項では、新法第18条題1項の規定による申請方法について、オンライン庁の指定がなされるまでの間、各登記所の登記手続きの新法の規定の適用について 読み替え規定が設けられる等、なお従前の取り扱いが維持される場合を規定しています。
経過措置等について特段の留意が必要です。
新制度の実施の時期等についての概要は下記のとおりです。
① 電子情報処理組織を使用する方法による申請の制度
② 登記識別情報の通知 および 提供に関する制度
③ 電磁的記録で作成された添付情報の申請書への添付の制度
④ 電子情報処理組織を使用する方法による登記事項証明書等の送付の請求制度
2.指定を受けていない登記所においては、指定されるまでの間、現在の登記済み証の制度を適用する。
3.法務大臣の指定を受けた登記所において、指定後も、現在の登記済証を添付して申請書を提出する方法による申請を行うことができる。
この場合において、登記完了時には、登記名義人になった者に登記識別情報を通知する。
4.地図および建物所在図の電子化の制度 ならびに不動産特定番号に関する制度は、法務大臣による1の指定とは別に、順次実施する。
5.以下については1および3の法務大臣の指定に関わらず、新法施行の日からすべての登記所において実施する。
① 権利に関する登記の出頭主義の廃止
② 事前通知制度 および 資格者代理人の本人確認制度
③ 登記官による本人確認調査
④ 登記原因証明情報の提供制度
⑤ 予告登記制度の廃止
⑥ 職権による登記の更正 および 審査請求に理由がある場合の是正措置 - 新不動産登記制度の主要な改正点は何でしょうか?
- 登記実務における改正の主な点を列記すると以下のとおりです。
登記実務における改正の主な点 その背景と予測される効果 ① 当事者出頭主義の廃止 オンライン申請の本質から、当事者出頭主義は当然に廃止され、権利に関する登記においても郵送による申請が認められることなり、申請情報の送達手段が多様になり制度的柔軟性が増します。 ② 共同申請構造の維持 共同申請構造の維持は、登記義務者の承諾書の添付による単独申請が検討されましたが、結局維持することにりました。 ③ 登記識別情報の制度
新たな本人確認制度の創設登記制度特有の本人確認制度は単に存続することにとどまらず、これまでの登記済証の偽造等の事故に類似した不正な申請等を防ぐ意味から、旧来以上に厳格な本人制度の制度を目指すとともに、オンライン申請の運用を可能とする制度構築が目指されました。
前者(厳格な本人制度の制度を目指す)の趣旨に関するものが、
・ 事前通知制度と保証書制度の廃止、
・ 登記官による本人確認、
・ 資格者による本人確認の活用制度
であり、
後者(オンライン申請の運用を可能とする制度構築)の趣旨を実現したものが登記識別情報です。④ 権利の登記における登記原因証明情報の制度 権利に関する登記においては、
・ 申請書副本を廃止し、
・ 登記原因情報の提供を必須とし、
登記情報の正確性の確保の実現を図っています。⑤ 表示に関する登記における添付情報の提供に関する特則
登記官による実施調査に関し、土地家屋調査士の作成する調査報告(書)の活用表示に関する登記における添付情報の提供に関する特則(令第13条)、
登記官による実地調査に関し土地家屋調査士の作成する調査報告(書)の活用(規則第93条)等
の規定がおかれた。⑥ 登記完了通知制度
完了証に関する規定の整備従来の登記済証の制度は廃止されることとなりましたが、
「登記が完了した旨の通知がなされるべきである」という各界からの強い要請に応えて、
登記完了通知の制度が整備され、登記完了証が発行されることとなりました。⑦ 電磁的記録の本則化 添付図面情報については、主に技術的な問題として捉えられ、ネットワークにおけるデータ通信の標準的なデータ形式となりつつあるXMLによる文書化が決定されました。
これは電磁的記録の本則化と共通するものです。
この点に関しては、登記簿の電子化はもちろんであるが、地図の電子化を挙げる必要があります。
電子化された地図を登記所備付の地図と制度的に位置付けることの意義は、乙号事務の資料の柔軟な運用、登記所システムの活用による甲号事務の効率化に大いに資するからです。 - 資格者代理人とは誰を指すのでしょうか?
- 登記の申請を代理することができる代理人は、
が該当することになります。- ・土地家屋調査士
- ・弁護士
- ・司法書士 (いずれも法人を含む。)
新法は、これらの資格者代理人はそれぞれの資格法により、職責上適切な本人確認をして、人違いによる不実の登記がされないようにするべき立場にある点に重きをおいて、登記手続き上、一定の効果を認めたものです。
なお、公証人が登記義務者の本人確認をし、認証した場合も同様とされました。また、新法ではいわゆる資格者代理人のうち、当該登記を申請している資格者代理人には一定の効果を認めています。
(例:
登記識別情報がない場合の本人確認情報の提供制度(法第23条 第4項 第1号)、
土地家屋調査士の報告の或る場合の実地調査を省略することができる旨の規定(規則第93条)等
- 資格者代理人としての利便性にはどのようなことがありますか?
① 新法施行日から保証書制度が廃止されることになり、登記申請時に登記識別情報(登記済権利証)を提供出来ない場合には、これに代わるものとして
「新たな事前通知」制度が新設されました。
この制度は、今までの保証書の通知制度よりも厳格な「本人限定受取郵便」を利用したもので、受領の際には身分を証する書面を提示して受けとらなければならない制度です。
この「新たな事前通知」制度の特則として、「資格者代理人による本人確認制度」が新に設けられました。これは資格者代理人により本人確認がされ、かつ登記官が相当と認めた場合は、事前通知が省略される制度です。
これにより事前通知に要する期間(2週間、外国の場合には4週間)が大幅に短縮されるとともに登記事務処理が円滑になされることになります。
② 新法成立の際に、衆議院の付帯決議および参議院付帯決議のそれぞれにおいて、不動産の表示に関する登記を申請する際における資格者代理人制度の積極活用が求められました。
これを受けて規則第93条で、登記官が表示に関する登記をする場合に、土地家屋調査士(法人)の不動産の調査に関する報告情報等により、登記官が実地調査をする必要がないと認めたときは、実施調査を省略することができるという規定が設けられました。
- 今回の規則改正で 1.分筆後の全部の土地の地積 および求積方法、 2.筆界点間の距離、 3.基本三角点等に基づく測量の成果による座標値等の記載、 が必要とされていますが、例外なくすべての場合にそのようになるのでしょうか?
- 今回の改正で、旧準則大123条ただし書きの規定(いわゆる残地の場合の規定)がなくなり、分筆後のすべての土地について地積の求積方法等を明らかにすることとされました。
しかし、極めて例外的に、特別の事情があるときには、分筆後の土地のうち一筆についてはこれらを明らかにすることを要しない取り扱いとすることができることを新準則第72条第2項で明らかにしています。
ただし、この規定は極めて例外的な特別の事情があるときのための規定であり、原則は、分筆後の土地のすべてについて地積の求積方法等を明らかにすべきであることに留意する必要があります。
『特別の事情』の例等については「分筆の登記の申請において提供する地積測量図の取り扱いについて(通知)28項を参照してください。 - 今回、地図等の訂正についての規定が規則で整備されましたが、この場合、地図訂正をする土地の地積が違う場合には地積更正登記を併せてしなければならないのでしょうか?
- 地図に表示された土地の区画 または地番に誤りがあるときは、
は、その訂正の申出をすることができます。(規則第16条第1項)。- ・当該土地の表題部所有者
- ・所有権の登記名義人
- ・その相続人その他の一般継承人
また、上記の申出をする場合において、当該土地の登記記録の地積に錯誤があるときは、地積に関する更正の登記の申請と併せてしなければならないと規定(規則第16条第2項)されました。
なお、地図の訂正の申し出に関する規定は、これまでの実務上の取り扱いを明文化したものであり、その取り扱いの主旨を変更するものではありません。